LOI ELAN et Urbanisme Commercial

LOI ELAN et Urbanisme Commercial

L’ŒIL DU NOTAIRE La loi ELAN du 23 novembre 2018 a notamment apporté des modifications en matière d’urbanisme commercial. Sous couvert d’un objectif de revitalisation des centres-villes, cette loi a allégé le dispositif en créant de nouvelles dérogations à l’obligation d’obtenir une autorisation d’exploitation commerciale et en modifiant quelque peu la procédure d’autorisation. Pour le notaire, il sera important de collationner l’ensemble des dérogations et des seuils en vigueur afin de déterminer si le projet en cause est (ou non)…

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Permis de construire tacite, déféré préfectoral et obligation pesant sur la commune de transmettre au préfet l’entier dossier de demande

Permis de construire tacite, déféré préfectoral et obligation pesant sur la commune de transmettre au préfet l’entier dossier de demande

L’OEIL DE L’AVOCAT La naissance d’un permis de construire tacite par expiration du délai d’instruction, sans qu’une décision expresse n’ait été portée à la connaissance du pétitionnaire, impose un minimum de vigilance, au regard du déféré préfectoral évidemment offert au préfet à l’égard de cette décision implicite et au regard des conditions de déclenchement du délai dont dispose le préfet pour exercer le cas échéant ce recours. L’article L2131-6 du Code général des collectivités territoriales dispose que le préfet défère…

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Rappels utiles de la Cour de cassation sur la plus-value de l’acquéreur levant l’option de son crédit-bail

Rappels utiles de la Cour de cassation sur la plus-value de l’acquéreur levant l’option de son crédit-bail

Cas unique dans notre fiscalité, l’acquisition par certaines SCI de l’immeuble sur lequel un crédit-bail leur a été consenti génère chez l’acquéreur la constatation d’une plus-value taxable… En effet, lorsqu’un crédit-bail immobilier est consenti à une SCI transparente (non soumise à l’IS), sa situation fiscale est la suivante : Avant la levée d’option, les sous-loyers perçus par la SCI sont imposés aux BNC ; l’activité de sous-location étant considérée comme une prestation de services relevant de ce régime. Après la…

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Crédit-bail et IFI – Conditions de l’exonération

Crédit-bail et IFI – Conditions de l’exonération

Depuis la suppression de l’ISF, et en application de l’article 971 du CGI, un contrat de crédit-bail immobilier est considéré comme un actif immobilier susceptible d’être intégré dans le patrimoine imposable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). On rappelle que la valeur de cet actif correspond à celle de l’actif immobilier financé, déduction faite des sommes restant à verser pour s’en rendre propriétaire, c’est à dire le montant cumulé des loyers et la valeur résiduelle financière (prix…

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L’information de l’acquéreur d’une ancienne ICPE

L’information de l’acquéreur d’une ancienne ICPE

L’ŒIL DE L’AVOCAT : Dans un arrêt rendu le 22 novembre 2018, publié au bulletin de la cour de cassation, la 3ème chambre civile précise les conditions dans lesquelles, il convient d’appliquer l’obligation renforcée d’information contenue à l’article L514-20 du Code de l’environnement, en cas de cession d’un site ayant été historiquement le siège d’une installation classée relevant du régime de l’enregistrement ou de l’autorisation. Seul le foncier qui a connu effectivement une telle exploitation, soumet  le vendeur à cette…

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Conformité administrative : le droit à l’oubli post-récolement

Conformité administrative : le droit à l’oubli post-récolement

L’OEIL DU NOTAIRE : Après le dépôt de la Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux (DAACT), l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux en procédant, si elle le souhaite, à un récolement en vertu des dispositions de l’article R462-6 du Code de l’urbanisme. Ce délai est étendu à cinq mois dans les hypothèses où le récolement est obligatoire notamment, comme le prévoit l’article R462-7 du code précité, lorsque les travaux portent…

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Les délibérations des personnes publiques et l’avis de l’autorité compétente de l’Etat

Les délibérations des personnes publiques et l’avis de l’autorité compétente de l’Etat

L’OEIL DU NOTAIRE : Les délibérations des personnes publiques prises pour la vente Rappel préalable: Le domaine public d’une collectivité est inaliénable : une vente ne peut donc porter effectivement que sur un bien dépendant du domaine privé de la collectivité. Il est de la responsabilité du notaire de s’en assurer. Nécessité d’une délibération motivée: Communes (et leurs établissements publics) : Art L2241-1du CGCT : Interprétation a contrario de l’alinéa 3 : pas de délibération motivée du conseil municipal nécessaire si la commune a…

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La taxe foncière après la levée d’option : un double plancher

La taxe foncière après la levée d’option : un double plancher

En application de l’article 1499 du CGI, la base de calcul de la taxe foncière et de la CFE d’un immeuble industriel  correspond en principe à sa valeur locative déterminée selon la méthode « comptable », soit au prix de revient de l’immeuble revalorisé par application d’un taux déterminé en fonction de la date d’acquisition. Mais lorsque l’acquisition résulte d’une levée d’option d’achat par un crédit-preneur, moyennant un prix correspondant à une valeur résiduelle faible voire symbolique, l’application de ce principe aboutirait…

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Précisions sur le calcul de la surface de vente

Précisions sur le calcul de la surface de vente

L’OEIL DU NOTAIRE : Le Conseil d’Etat a confirmé la tendance conduisant à une approche restrictive de la « surface de vente » soumise à la règlementation relative aux autorisations d’exploitation commerciale. Au sens de l’article R. 752-6 du Code de commerce, la surface de vente doit répondre à deux critères cumulatifs que sont : Un lieu accessible au public Un lieu directement lié à la vente. Dans un arrêt rendu le 6 juin 2018, le Conseil d’Etat a considéré que les surfaces du hall d’entrée d’un magasin…

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Précisions importantes en matière de droit de préemption du locataire commercial (art L 145-46-1 C.com)

Précisions importantes en matière de droit de préemption du locataire commercial (art L 145-46-1 C.com)

L’OEIL DU NOTAIRE : Deux arrêts récents rendus par la Cour de cassation méritent un point d’attention particulier : Par un premier arrêt du 17 mai 2018, la Cour de Cassation précise notamment que la vente aux enchères publiques constitue une vente judiciaire, n’ouvrant pas le droit de préemption au profit du preneur à bail commercial, le texte de l’article L 145-46-1 C.com ne s’appliquant qu’aux ventes amiables. La haute juridiction rappelle surtout que la cession globale de l’immeuble ne donne…

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