L’OEIL DU NOTAIRE :

Après le dépôt de la Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux (DAACT), l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux en procédant, si elle le souhaite, à un récolement en vertu des dispositions de l’article R462-6 du Code de l’urbanisme.

Ce délai est étendu à cinq mois dans les hypothèses où le récolement est obligatoire notamment, comme le prévoit l’article R462-7 du code précité, lorsque les travaux portent sur un bien :

• inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu’ils sont situés dans un secteur sauvegardé,
• soumis à la réglementation relative aux Immeubles de Grande Hauteur (IGH) ou Etablissements Recevant du Public (ERP),
• situé dans un parc national ou une réserve naturelle,
• situé dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, miniers, sismiques ou technologiques (…/…).

La pratique s’inquiète depuis longtemps des conséquences découlant de l’absence de contestation de la part de l’autorité compétente (sans obtention de sa part d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux).

Dans cette hypothèse, la vigilance était jusqu’à présent de mise en cas de nouvelle demande d’autorisation administrative.

En effet, la mairie qui opposait un refus à cette demande au motif que la construction d’origine n’était pas conforme, pouvait contraindre le demandeur à régulariser cette situation originaire et, en cas de contestation de la conformité, lui imposer de faire le nécessaire pour procéder à la mise en conformité de la construction initiale.

Par un arrêt du 26 novembre 2018, le Conseil d’Etat affirme désormais que « l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne le fait pas dans le délai, suivant les cas, de trois ou cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu’il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée ».

Cette décision est favorable en ce qu’elle consacre un droit à l’oubli après l’expiration du délai de récolement octroyé à l’administration. Il est à noter toutefois que l’absence de récolement ne supprime pas pour autant les autres conséquences résultant du défaut de conformité (sanctions pénales, civiles, absence de droit à la reconstruction à l’identique, etc.).

L’OEIL DE L’AVOCAT :

Cette jurisprudence intéressante marque un nouveau mais léger assouplissement de la jurisprudence dite Thalamy, aux termes de laquelle le Conseil d’Etat avait jugé que lorsque postérieurement à l’édification régulière d’une construction, celle-ci fait l’objet de travaux ou de changement de destination, sans autorisation d’urbanisme, il appartient au propriétaire de présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu’il avait été autorisé par le permis primitif. A défaut, le maire ne peut légalement accorder dans ces conditions un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation. (CE 9 juillet 1986, n°51172, publié au Lebon)

Le Conseil d’Etat avait notamment jugé en 2015 qu’il appartient à l’autorité administrative, en pareille circonstance, « de statuer au vu de l’ensemble des pièces du dossier d’après les règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision ; qu’elle doit tenir compte, le cas échéant, de l’application des dispositions de l’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme issues de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui prévoient la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans à l’occasion de la construction primitive ou des modifications apportées à celle-ci, sous réserve, notamment, que les travaux n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ; que, dans cette dernière hypothèse, si l’ensemble des éléments de la construction mentionnés au point 2 ne peuvent être autorisés au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, l’autorité administrative a toutefois la faculté, lorsque les éléments de construction non autorisés antérieurement sont anciens et ne peuvent plus faire l’objet d’aucune action pénale ou civile, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes » (CE 16 mars 2015, n°369553, publié au recueil).

L’arrêt commenté ajoute désormais, nonobstant donc la non expiration du délai de dix ans mentionné à l’article L111-12 désormais L421-9 du Code de l’urbanisme, que l’expiration du délai imparti par l’administration pour vérifier le cas échéant la conformité des travaux dont l’achèvement a été déclaré, fait obstacle à ce que celle-ci puisse ultérieurement exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction, qu’il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée.

Le cas de la fraude est évidemment réservé par la haute Juridiction. Ainsi, pour le cas où, en conscience, le pétitionnaire, déclarerait un achèvement de travaux conformes à l’autorisation d’urbanisme, alors qu’ils ne sont aucunement conformes à cette autorisation, le bénéfice de cette jurisprudence ne pourrait être revendiquée, puisque les éléments caractéristiques d’une fraude seraient réunis : présentation factuelle tronquée, en vue de se faire délivrer des droits, à l’octroi desquels une présentation factuelle exacte s’opposerait.

La charge de cette démonstration reviendra alors à l’administration ou à un tiers, qui pourront combiner pour cela, l’importance et la nature des non conformités, la qualité du signataire (architecte ou bénéficiaire), la situation de professionnel immobilier ou non du déclarant pétitionnaire…

Reste alors une question non tranchée en jurisprudence à ce jour et pour cause. Quel droit à reconstruction après sinistre ou démolition, lorsque une construction conforme à l’autorisation primitive, fait ensuite l’objet de travaux partiellement non conformes, mais objet d’une déclaration de conformité non remise en cause par l’administration ? La ligne jurisprudentielle relatée semble devoir conduire à ce que le Juge admette que la reconstruction à l’identique soit autorisée pour le tout, le cas de la fraude devant de nouveau être réservé.