L’ŒIL DU NOTAIRE

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a notamment apporté des modifications en matière d’urbanisme commercial.

Sous couvert d’un objectif de revitalisation des centres-villes, cette loi a allégé le dispositif en créant de nouvelles dérogations à l’obligation d’obtenir une autorisation d’exploitation commerciale et en modifiant quelque peu la procédure d’autorisation.

Pour le notaire, il sera important de collationner l’ensemble des dérogations et des seuils en vigueur afin de déterminer si le projet en cause est (ou non) soumis à autorisation préalable de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial.

Alors que l’article L752-2 du Code de commerce exclut certains projets par leur nature, le nouvel article L752-1-1 dudit code introduit l’exclusion d’autres projets compte tenu de leur situation géographique en centre-ville obligatoirement (secteur d’intervention d’une « opération de revitalisation du territoire » (ORT)).

En résumé :

• alors que les « drive » restent soumis à autorisation de la CDAC dès le 1^er m²,
• les seuils de création, modification, extension d’un commerce demeurent inchangés (1.000 ou 2.000 m² selon le secteur d’activité, sauf dans un secteur ORT)
• les commerces ou extension de commerce à Paris bénéficient toujours d’un régime particulier jusqu’au 31/12/2020 puisque le seuil à compter duquel une autorisation est nécessaire est réduit à 400 m², sauf dans un secteur ORT.

A noter que la modification substantielle d’un projet au titre de la CDAC s’apprécie toujours au regard des critères posés par l’article L752-6 du Code de commerce mais que la loi ELAN supprime la notion de modification substantielle en cas de changement de secteur d’activité.

L’article L752-15 du code précité précise en outre que la nouvelle autorisation obtenue par suite d’une modification substantielle sera dorénavant réputée se substituer à la première autorisation.

L’analyse du dossier de demande des dossiers de CDAC imposera également la vigilance des praticiens quant aux nouvelles pièces requises pour la complétude des dossiers :

• une analyse d’impact du projet à faire réaliser par un « organisme indépendant » habilité par le Préfet. Cette analyse évalue les effets du projet sur l’animation et le développement économique des territoires ainsi que sur l’emploi.
• une note contenue dans l’analyse d’impact visant à démontrer qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet l’accueil du projet envisagé et à défaut qu’aucune friche de même type existe en périphérie.

Si la loi prévoit que l’analyse d’impact doit être jointe aux dossiers déposés à compter du 1^er janvier 2019, le décret venant préciser les conditions de désignation des cabinets agréés est encore attendu. Reste à déterminer si les dossiers de demande déposés avant la publication du décret sans contenir d’analyse d’impact seront ou non acceptés.

• un certificat de conformité à l’autorisation: un mois avant l’ouverture au public de l’établissement, le pétitionnaire devra communiquer au préfet, au Maire et à l’EPCI, un certificat établi à ses frais par un organisme habilité attestant que le projet, tel qu’il a été réalisé, est conforme à l’AEC ou aux dispositions des articles L752-1 et L752-2 en cas de dispense d’autorisation. Il s’agit donc d’un contrôle automatique du respect de l’autorisation et des engagements pris par le pétitionnaire, dont la sanction sera sévère puisqu’à défaut de production de ce certificat, l’exploitation des surfaces de vente concernée sera considérée comme illicite (article L752-23 du Code de commerce).

Bien que la loi ELAN n’ait pas révolutionné la matière, elle renforce les obligations du demandeur d’une autorisation d’aménagement commercial et donc conséquemment la mission de contrôle du praticien.