Rappels utiles de la Cour de cassation sur la plus-value de l’acquéreur levant l’option de son crédit-bail
Cas unique dans notre fiscalité, l’acquisition par certaines SCI de l’immeuble sur lequel un crédit-bail leur a été consenti génère chez l’acquéreur la constatation d’une plus-value taxable…
En effet, lorsqu’un crédit-bail immobilier est consenti à une SCI transparente (non soumise à l’IS), sa situation fiscale est la suivante :
- Avant la levée d’option, les sous-loyers perçus par la SCI sont imposés aux BNC ; l’activité de sous-location étant considérée comme une prestation de services relevant de ce régime.
- Après la levée d’option, les loyers sont imposés dans une autre catégorie : celle des revenus fonciers.
La levée de l’option entraîne donc un changement de régime fiscal chez le crédit-preneur et, par suite, la constatation d’une plus-value égale à la valeur vénale (au jour de la levée d’option !) déduction faite du prix de revient (c’est à dire prix de la levée d’option + réintégration fiscale éventuelle).
Or, par définition, le crédit-preneur ne dispose pas de fonds pour acquitter l’impôt de plus-value, celle-ci étant constatée à l’occasion de l’acquisition de l’immeuble et non de sa revente.
L’Article 93 quater IV 1° du Code général des impôts admet donc « que l’imposition de la plus-value consécutive au changement de régime fiscal peut, sur demande expresse du contribuable, être reportée au moment où s’opérera la transmission de l’immeuble ou, le cas échéant, la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la société propriétaire de l’immeuble ou sa dissolution« .
Dans un arrêt rendu le 9 janvier 2019, la Cour de cassation est venue rappeler que cette demande expresse du contribuable (c’est à dire de chaque associé pris individuellement), doit impérativement être formulée dans l’acte constatant le transfert de propriété, comme le stipule le 3° de l’article 93 quater IV précité.
A défaut, le report de plus-value ne pourra être valablement invoqué.