L’article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vient de modifier la formulation de l’article L631-7 du Code de la construction relatif au changement d’usage, si complexe à utiliser dans la pratique des professionnels de l’immobilier.

Ce texte qui concernait jusqu’à présent les communes de plus de 200.000 habitants et celles de la petite couronne parisienne s’applique désormais à toutes les communes situées en zone tendue (au sens du I de l’article 232 du Code général des Impôts), dès lors que l’organe délibérant en a décidé.

La loi, baptisée par les médias « loi Airbnb », modifie également en profondeur la preuve de l’usage qui n’est désormais plus celui qui existait au 1er janvier 1970. Cet usage, qui était parfois complexe à justifier compte tenu de l’ancienneté de cette date de référence, sera désormais réputé établi si la preuve de l’affectation du local considéré à un usage d’habitation est apportée dans l’une des deux périodes suivantes :

• entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus;
• à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage.

Le texte précise en outre que, pour les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970, ils sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, ou celui pour lequel une autorisation de changement d’usage postérieure a été délivrée.

Enfin, le législateur insiste sur le fait que l’autorisation de changement d’usage est bien distincte de l’autorisation de changement de destination et que seule la première autorisation permettra de se conformer aux dispositions de cet article.

Pour bien comprendre cette distinction, il convient de garder à l’esprit que l’autorisation de changement de destination va porter sur le « contenant » alors que celle de changement d’usage va porter sur le « contenu ».