AIRBNB ET DESTINATION

AIRBNB ET DESTINATION

Dans le prolongement de nos précédents articles dédiés aux meublés de tourisme (Airbnb et Copropriété et Airbnb et Changement d’usage), un dernier volet leur est ici consacré en matière de destination au sens du droit de l’urbanisme.

La question est de savoir à quelle destination rattacher les meublés de tourisme, et en conséquence si une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable voire permis de construire) est requise avant la mise en location ?

Sur la dernière décennie, qui a vu naître cette activité, trois périodes sont à distinguer :

1ère période – Avant la réforme des destinations du 28 décembre 2015

Avant cette réforme, le Code de l’urbanisme définissait 9 destinations parmi lesquelles figuraient notamment les destinations « habitation » et « hébergement hôtelier ». Le plan local d’urbanisme (PLU) rattachait rarement les meublés de tourisme à l’une de ces deux destinations. A défaut de précisions dans le PLU, une simple tendance jurisprudentielle semblait faire pencher le rattachement vers la destination « hébergement hôtelier » (voir notamment CE 14/02/2007 n° 282398).

2ème période – Entre la réforme des destinations du 28 décembre 2015 et le 31 janvier 2020

Depuis cette réforme, le Code de l’urbanisme a réduit le nombre de destination à 5, tout en créant des sous destinations. L’hésitation quant au rattachement des meublés de tourisme se faisait alors entre les destinations principales d’ « habitation » et de « commerce et activité de service ». En l’absence de précisions législatives, le ministère du logement et de l’habitat préconisait dans une fiche technique de se référer aux critères du Code général des impôts en matière de TVA : selon qu’au moins 3 des 4 services suivants étaient rendus – petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison, et réception de la clientèle -, le bien se rattachait à l’une ou l’autre destination.

3ème période – Depuis le 31 janvier 2020

Cette date marque la création par le législateur d’une 7ème sous destination au sein de la destination « commerce et activité de service ». Comme nous l’évoquions déjà ici, le législateur a souhaité englober dans cette sous destination « les constructions autres que les hôtels destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs ».

Sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, les meublés de tourisme devraient donc désormais se rattacher à la destination « commerce et activité de service ».

En pratique, cela signifie que l’exploitation d’un meublé de tourisme au sein d’un immeuble d’habitation existant nécessiterait l’obtention d’une autorisation d’urbanisme en vue de changer la destination dudit immeuble.

Toutefois, lorsque le propriétaire a obtenu une autorisation temporaire de changement d’usage (article L631-7-1 A du CCH – voir ici), il est dispensé d’obtenir une autorisation d’urbanisme.

Une difficulté demeure cependant : il résulte de l’historique qui précède que les PLU ne contiennent pas les mêmes dispositions selon leur date d’approbation et n’intègrent pas instantanément les nouvelles destinations ou sous-destination. Aussi, la jurisprudence ne semble pas fixée sur les destinations de référence à considérer : s’agit-il de celles, historiques, résultant du PLU (non-révisé) ou de celles, actuelles, résultant des articles R151-27 et R151-28 du Code de l’urbanisme ?

La Cour d’appel de Paris vient de trancher en faveur de ces dernières (CAA Paris, 1re ch., 20/05/2021), et parait ainsi rejoindre l’analyse des Juges d’Appel lyonnais, qui avaient déjà eu l’occasion de considérer que ces dispositions des articles R151-27 et R151-28 s’appliquent au contrôle des changements de destination à l’occasion de la procédure de délivrance d’autorisations d’urbanisme (CAA Lyon, 12 octobre 2018, n° 17LY01129), et ceci alors même que le changement de destination est opéré sur la base de documents d’urbanisme approuvés sous l’empire des anciens textes.