Même si la crise sanitaire aura impacté le secteur des locations « airbnb » (https://www.lemonde.fr/economie/article/2020/05/06), ces dernières restent en ligne de mire de nombreux investisseurs immobiliers privés, attirés par les taux de rentabilité de ce type de location et son régime fiscal favorable (en régime micro ou réel).

Dans bon nombre de situations le projet d’investissement consistera en l’acquisition d’un appartement dans un immeuble en copropriété. A supposer que la réglementation urbaine le permette (une synthèse de celle-ci sera publiée prochainement sur notre site), le projet de location meublée de courte durée devra ensuite être apprécié au regard du règlement de copropriété de l’immeuble.

En général, ce règlement de copropriété ne contient aucune clause particulière restreignant la location type airbnb. Les clauses relatives à la location meublée consistent bien souvent à interdire la division en chambre meublée d’un appartement mais il est rarement envisagé l’hypothèse d’une location meublée répétée dudit appartement dans son entier.

C’est alors à la destination de l’immeuble qu’il faut se référer. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, le copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Il est entendu cependant que cette notion de destination est complexe, parce que composite et évolutive, et bien souvent les quelques lignes du chapitre intitulé « Destination de l’immeuble » du règlement de copropriété ne suffisent pas à savoir si tous les types d’habitation sont admissibles et donc si l’activité de location « airbnb » est possible.

Dans ce contexte, c’est à la jurisprudence que revient le soin de préciser dans quelles mesures la location de courte durée est envisageable dans une copropriété à usage d’habitation. Après avoir tranché en faveur du loueur en présence de copropriétés à usage mixte d’habitation et professionnel (voir notamment : Cass., 3ème civ., 08/06/2011, n° 10-15.891), la Cour de cassation semble avoir désormais une position plus restrictive et voit dans la location meublée de courte durée une activité commerciale incompatible avec la destination d’un immeuble résidentiel. C’est en ce sens qu’elle a tranché dans un arrêt du 8 mars 2018 (Cass., 3ème civ., 08/03/2018, n° 14-15.864) s’agissant d’« hôtels studio meublés », mais surtout, et plus récemment dans un arrêt du 27 février 2020 (Cass., 3ème civ., 27 févr. 2020, n° 18-14.305). Ici la Haute juridiction rejette le pourvoi formé par une société se livrant à une telle activité au motif que « l’activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d’appartements et de studios » (sans référence à des prestations hôtelières) était incompatible avec la destination de l’immeuble (usage exclusif d’habitation en l’occurrence).

A suivre… mais la tendance est donnée !