AIRBNB ET CHANGEMENT D’USAGE
La Cour de cassation vient de valider le dispositif de compensation imposé par le règlement municipal de la ville de Paris aux loueurs en meublé touristique (Cass., 3ème civ, 18/02/2021, n° 17.26-156, 19-11.462 et 19-13.191). Cette décision succède à celle rendue par la Cour de justice de l’Union Européenne ayant déclaré conforme le régime d’autorisation préalable pour la transformation des locaux d’habitation en meublés de tourisme, laissant aux juridictions nationales le soin d’apprécier si les modalités de régulation prises localement sont proportionnelles à l’objectif poursuivi de lutte contre la pénurie de logements (CJUE, gr. ch., 22/09/2020, aff. C-724/18 et C-727/18).
Pour mieux comprendre la portée de ces décisions, une synthèse en la matière s’impose :
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile nécessite de vérifier la conformité de ce projet à la réglementation sur le changement d’usage (articles L631-7 et suivants du CCH).
Dès lors que le bien ne constitue pas la résidence principale du loueur et se situe dans une commune de plus de 200.000 habitants ou qui dépend des départements de Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou dans toute autre commune dans laquelle une décision a été prise à cet effet, la transformation du local à usage d’habitation en meublé touristique nécessite l’obtention d’une autorisation préalable.
Les conditions d’octroi de cette autorisation sont fixées localement par le conseil municipal en fonction des caractéristiques du marché immobilier de la commune. C’est pour cette raison que ces conditions varient d’une commune à une autre, voire même selon les zones géographiques définies par la commune.
Par exemple, à Paris, les autorités municipales n’accordent plus d’autorisation de changement d’usage, sauf si le demandeur est en mesure :
- soit de transformer un local autre que d’habitation en un logement de même surface ; il s’agit du mécanisme de la compensation,
- soit de réaliser cette transformation par l’intermédiaire d’un tiers qu’il indemnise (achat d’un « titre de commercialité »).
L’autorisation de changement d’usage est en principe personnelle au demandeur (c’est-à-dire qu’elle ne se transmet pas à l’acquéreur du bien), sauf si elle a été accordée en compensation d’un autre bien.
Il existe aussi un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage propre aux loueurs personnes physiques (article L631-7-1 A du CCH).
Certaines communes ne se réfèrent d’ailleurs qu’à cette dernière réglementation et instituent sur leur territoire un seul régime de changement d’usage, limité dans le temps et ne profitant qu’aux seules personnes physiques. C’est le cas de la ville de Lille qui n’accorde cette autorisation que dans la limite d’un logement par personne physique et pour une durée limitée à 2 ans renouvelable 2 fois (et sous d’autres conditions fixées par le règlement municipal).
Dans ce contexte, la prudence est donc de mise et ce d’autant que les sanctions sont relativement lourdes (amende civile de 50.000 € par local et astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 € par jour et par mètre carré).