MODIFICATION D’UN COMMERCE : Attention à l’autorisation requise !

MODIFICATION D’UN COMMERCE : Attention à l’autorisation requise !

L’OEIL DU NOTAIRE :

Depuis le 1er janvier 2016, il n’est plus nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme en cas de changement d’activité entre deux « sous-destinations » si ce changement n’est pas accompagné de travaux.

Mais dès lors que le changement d’activité s’accompagne d’une modification de la façade, une autorisation sera nécessaire : permis de construire ou déclaration préalable ?

L’article R421-14 c) du Code de l’urbanisme est sans appel : les travaux de façade associés à un changement entre deux destinations ou sous-destinations imposent l’obtention d’un permis de construire.

Plusieurs articles ont été consacrés à la présentation des « nouvelles » destinations et sous-destinations telles qu’elles résultent des articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme (voir notamment nos billets du 28/11/2016 et du 16 mai 2016).

Il convient de déterminer si le changement d’activité s’apparente ou non à un changement de destination ou de sous-destination.

Certaines communes ont eu tendance à se référer aux dispositions transitoires du décret du 28 décembre 2015 pour conclure sur ce point et imposer un permis de construire lorsqu’un changement de destination était manifeste au regard des « anciennes destinations ». Ce dispositif consistant à distinguer entre les Communes dotées d’un PLU révisé ou non a été présenté dans une précédente publication du 6 février 2020.

Le Conseil d’Etat a écarté cette pratique dans un arrêt rendu le 7 juillet dernier en édictant une règle simple : en toutes hypothèses, l’instruction d’une demande d’autorisation de travaux doit être faite au regard des nouvelles dispositions du Code de l’urbanisme, savoir les nouvelles destinations et sous-destinations.

C’est donc au regard de ces nouvelles catégories qu’il convient d’apprécier si une autorisation d’urbanisme est requise et, le cas échéant, la nature de celle-ci.

Autrement dit, transformer un salon de coiffure ou une boucherie en commerce de détails (de type épicerie fine, magasin…) s’effectue, à priori, sans autorisation préalable des services administratifs puisque ces activités relèvent de la même sous-destination.

Si des travaux de façade sont réalisés à cette occasion, une simple déclaration préalable suffira donc.

Reprenant l’exemple de l’épicerie fine, il faudra également veiller à analyser la future activité dans son ensemble : quid si une activité de restauration est adossée à l’activité de commerce de détail ?

Dans l’hypothèse d’un plateau unique, il sera nécessaire de déterminer la proportion de la surface de restauration par rapport à celle de vente, afin de conclure ou non à un changement partiel de sous-destination, lequel imposerait alors un permis de construire en cas de modification concomitante de la façade ou des structures porteuses.

Les anciennes destinations ne servent plus qu’à apprécier la conformité d’un projet aux dispositions du PLU.

Mais, sans aucun doute, la règle sera amenée à évoluer à l’avenir…

L’OEIL DE L’AVOCAT :

La solution ainsi tranchée peut apparaitre alors redoutable pour les communes dotées d’un document d’urbanisme faisant application des anciennes destinations, et qui se découvrent alors privées d’un outil de contrôle qu’elles pensaient fiable.

Voilà que s’il ne modifie pas la façade, l’expert-comptable peut se glisser de manière subreptice, dans les murs de l’artisan-tripier ou de l’ancien fleuriste. En effet, ils relèvent de sous-destinations différentes (Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle / Artisanat et commerce de détail) au sein d’une même destination (commerce et activités de services).

Ce qui n’est pas sans conséquence, sur un visuel de rue et un linéaire commercial de rez de chaussée en hypercentre!

On rappellera alors l’article R151-37 du Code de l’urbanisme, qui offre quelques outils, que les auteurs des PLU doivent utiliser :

« Afin d’assurer la mise en œuvre des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle, le règlement peut :
1° Définir des règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations au sein d’une construction ou d’une unité foncière ;
2° Définir, pour certaines destinations et sous-destinations, des majorations de volume constructible qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et la hauteur ;
Définir des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions ;
Identifier et délimiter, dans le ou les documents graphiques, les quartiers, îlots et voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les règles spécifiques permettant d’atteindre cet objectif ».

Me Alexandrine HAMM (TSD NOTAIRES) et Me Pierre-Etienne BODART (MONTESQUIEU AVOCATS)