Le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, est un document contractuel qui s’impose à tous les colotis, pour toutes les stipulations qu’il contient et notamment celles relatives aux règles de construction.

La Cour de cassation vient de rendre une décision importante concernant les délais de prescription applicables en cas de violation d’un tel cahier des charges. Au cas particulier, l’infraction contractuelle concernait la construction d’un abri à usage d’appentis et de local vélo.

Il est possible d’en tirer deux enseignements principaux :

1. Tout d’abord, l’action en démolition est distincte de l’action en indemnisation du préjudice subi par un coloti du fait de l’irrégularité constatée :
   • La 1ère se prescrit en 30 ans
   • La seconde se prescrit en 5 ans

2. Mais surtout, concernant l’action en démolition, la Cour vise une construction édifiée « en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots » ; ce qui suppose que les interdictions ou limitations de construction soient formulées dans le cahier des charges sous forme de servitude non aedificandi applicable entre les fonds et non uniquement entre les personnes (colotis). Si le cahier des charges ne contient pas de telles servitudes dites « réelles », c’est-à-dire grevant les lots, la seule action possible sera l’action en indemnisation, beaucoup moins sévère … et qui se prescrit en 5 ans.

L’instauration de telles servitudes étant assez rare, cette précision rassurera les propriétaires ayant construit en infraction. Mais cette prescription abrégée produira ses effets au détriment de l’harmonie du lotissement.