L’OEIL DE L’AVOCAT

Par une réponse en date du 5 novembre 2019 (JOAN p.9765 – Q de M. Masson J-L n°20391, 11 juin 2019), le Ministre en charge de la cohésion des territoires rappelle les dispositions de l’article 42 de la loi ELAN, insérées désormais à l’article L121-8 du Code de l’urbanisme et la création par le législateur de la notion de « secteur déjà urbanisé ».  Cette nouvelle notion avait vocation à résoudre la problématique des dents creuses et à permettre -sous conditions- une certaine densification urbaine, prohibée en application du principe général d’urbanisation en continuité des agglomérations existantes. 

Le principe jusqu’à présent était d’admettre  « les constructions en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions, mais qu’aucune construction ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d’autres constructions, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées des agglomérations » (CE, 27 septembre 2006, Commune du Lavandou, n° 275924)

Si le Ministre y voit, non sans emphase, « une nouvelle forme urbaine intermédiaire entre le village et l’urbanisation, au sein desquels une densification est possible sous certaines conditions« ,  les conditions posées sont strictes. 

Il doit en effet être démontré par les propriétaires qui nourriraient l’espoir d’y élever une construction que ces espaces se « distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs« . 

Deux critères peuvent inquiéter par leur sévérité : la densité de l’urbanisation et la continuité du secteur [avec l’urbanisation existante, nous imaginons], c’est à dire, les critères que le Conseil d’Etat utilisait précédemment pour reconnaître la constructibilité d’un terrain. 

L’OEIL DU NOTAIRE

Les imprécisions qui demeurent après cette ouverture ne permettent certainement pas aux notaires de relâcher leur attention, ni de tempérer leur conseil de ne jamais raisonnablement envisager l’acquisition d’un terrain à bâtir sans s’assurer au préalable du caractère définitif du permis de construire devant être exécuté…