Bonne nouvelle pour les marchands de biens réalisant des acquisitions d’immeuble de moins de cinq ans : le coût de portage de la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble est réduit !

Une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du 24 juin 2023 (Réponse ministérielle Louwagie n°5633) a apporté des précisions non négligeables sur le sujet.

Jusqu’alors et depuis un arrêt du Conseil d’Etat du 27 novembre 2020, il convenait de faire application du principe selon lequel un marchand de biens ne peut déduire la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble de plus de cinq ans avant sa revente, même si ce dernier est loué au jour de l’acquisition et que le bail se poursuit.

Désormais, le marchand de biens bénéficie d’un régime plus favorable en ayant la possibilité de déduire la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble achevé depuis plus de 5 ans dès l’assimilation de l’immeuble à une immobilisation (il n’est plus nécessaire d’attendre la revente).

Pour comprendre ces précisions, il est rappelé quelques principes en matière de TVA s’agissant d’acquisitions réalisées par des marchands de biens :

Sur l’application de la dispense de TVA (257 bis du CGI)

Les dispositions de l’article 257 bis du Code général des impôts ne trouvent pas à s’appliquer lorsque l’acquéreur est un marchand de biens qui entend acheter des immeubles en vue de les revendre à court terme (ces biens constitueront pour lui des stocks).

Et ce, même si dans l’attente de sa revente, ces immeubles font l’objet d’une location soumise à la TVA.

Si le vendeur n’a pas opté à la TVA, ce dernier sera obligé de procéder aux régularisations des déductions de TVA de l’article 207 de l’Annexe II au CGI.

Sur l’application de la procédure de transfert de droit à déduction (Article 207 de l’Annexe II du CGI)

Le transfert du droit à déduction à l’acquéreur suppose que les deux éléments suivants soient respectés :

• l’immeuble constitue pour l’acquéreur une immobilisation
• et il est affecté à une activité soumise à TVA.

Si l’immeuble acquis par le marchand de bien est inscrit en stock, il ne constitue pas une immobilisation et, par conséquent, le transfert du droit à déduction est en principe impossible.

D’un point de vue fiscal, le principe du transfert du droit à déduction s’applique de plein droit dès lors que les conditions sont remplies (alors même que le vendeur n’aurait pas sollicité de l’acquéreur le remboursement de la TVA à régulariser).

Néanmoins, la déduction de la TVA relative au transfert de droit ne peut s’opérer que si l’acquéreur dispose d’une attestation de transfert de droit que le cédant est tenu de lui délivrer et qui joue un rôle analogue à celui d’une facture.

Sur l’application du régime de l’assimilation (Article 207 IV-3 de l’Annexe II du CGI)

L’article 207 IV-3 de l’annexe II au CGI prévoit un cas spécifique de régularisation des déductions de TVA pour les immeubles en stock exploités dans l’attente de leur revente.

Aux termes de cet article, un immeuble ou une fraction d’immeuble en stock est considéré comme immobilisé lorsque, au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble, il est utilisé pendant plus d’un an pour une opération relevant d’une activité économique mentionnée à l’article 256 A du CGI.

Bien que la procédure de transfert du droit à déduction ne puisse s’appliquer, l’assimilation des biens en stocks à des immobilisations (sous réserve de respecter la condition ci-avant rappelée) permet tout de même de faire application du mécanisme de « transfert du droit à déduction ».

Ce bénéfice a été confirmé aux termes de la Réponse ministérielle Louwagie dont il est question ici.

Désormais, dès le premier anniversaire de location de l’immeuble intervenu, le marchand de biens est fondé à déduire :

• soit le montant des déductions de TVA que son vendeur aura eu à régulariser par suite de la vente, quand bien même ce marchand de biens n’aurait pas remboursé à son cédant ces régularisations par suite de l’inapplication de la procédure de transfert des droits à déduction telle que décrite ci-dessus;
• soit la TVA ayant grevé le prix de vente suite à l’exercice par le vendeur d’une option d’assujettissement de ce prix.

On rappellera que l’affectation à une activité de location taxable est admise même en cas de locaux vacants dès lors qu’il est possible de justifier d’une recherche active de locataires (Réponse Ministérielle GRAU n°24298 du 31 décembre 2019).

Enfin, l’administration a indiqué que la TVA grevant les frais et les dépenses de travaux attachés à l’immeuble ne pourra pas être déduite avant la revente de l’immeuble.