La location meublée est-elle éligible au dispositif Dutreil ?
Bien malin celui qui saura répondre aujourd’hui avec certitude !
A la lecture des commentaires administratifs (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 n°15), la réponse est négative pour les raisons suivantes : l’activité de location meublée, activité civile par nature, constitue d’un point de vue fiscal une activité commerciale selon l’article 35 5° bis du CGI, mais est cependant exclue du dispositif Dutreil en tant qu’activité de gestion de patrimoine immobilier. L’exonération Dutreil est en effet réservée à la transmission d’activités économiques et les activités patrimoniales en sont naturellement exclues (société holding pure par exemple).
Cette doctrine administrative vient cependant d’être sanctionnée par les deux plus hautes juridictions françaises :
- La Cour de cassation, d’abord, par un arrêt n°22-15.152 du 1er juin 2023, dans lequel la chambre commerciale sanctionne une Cour d’appel pour n’avoir pas recherché si l’activité de loueur d’établissement commerciaux ou industriels équipés, activité commerciale selon le même article 35 du CGI (visée au 5°), était susceptible de relever du dispositif Dutreil. La sanction atteint indirectement les commentaires administratifs précités puisque ces derniers prévoient expressément l’inverse !
- Le Conseil d’Etat, ensuite, par un arrêt n°473972 du 28 septembre 2023, qui annule le refus du Ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique d’abroger précisément ledit paragraphe n°15 des commentaires administratifs précités à la demande d’un loueur en meublé d’habitation. Selon les juges : « aucune disposition (…) ne permet (…) de dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d’habitation le caractère d’activité commerciale au sens des articles 787 B et 787 C du code général des impôts« .
Si ces deux décisions sont clairement à rebours de la position de l’administration fiscale, elles n’indiquent pas pour autant dans quelles conditions l’activité de location meublée serait éligible à l’exonération Dutreil. L’un des critères pourrait être le caractère professionnel de l’activité (régime « LMP ») et il y a fort à parier qu’une réaction législative vienne clore le débat (on pense à celle opérée en la matière par la loi du 18/08/2022 après l’arrêt de la Cour de cassation du 25/05/2022 au sujet de la date d’appréciation du caractère animateur de la holding).
Affaire à suivre…