Par un arrêt rendu le 29 juin 2023, la Cour de cassation a confirmé que les locaux industriels n’entrent pas dans le champ d’application du droit de préférence du locataire commercial institué par la Loi Pinel du 18 juin 2014 et repris à l’article L145-46-1 du Code de commerce.

Elle rappelle en effet que lors des débats parlementaires, « deux amendements excluant les locaux industriels du champ d’application du droit susvisé ont été adoptés ».

En se fondant sur la définition donnée par le Conseil d’Etat aux entreprises à caractère industriel (CE, 28 février 2007, n° 283441, CE, 13 juin 2016, n° 380490 et CE, 3 juillet 2015, n° 369851), le juge civil énonce que « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant« .

Au cas d’espèce, les propriétaires d’un ensemble immobilier donné à bail commercial ont vendu celui-ci. Le locataire a introduit une action à l’encontre du vendeur et de l’acquéreur en annulation de la vente, en invoquant une atteinte à son droit de préférence.

Les juges du fonds ont constaté « que les locaux loués étaient notamment destinés à un usage de fabrication d’agglomérés et que l’extrait du registre du commerce et des sociétés de la locataire mentionnait les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton » » et que l’activité de négoce exploitée dans le bien loué n’était qu’accessoire.

Le juge suprême approuve cette lecture.

Si cette précision de la Cour de cassation est bienvenue, il appartiendra à la pratique d’apprécier l’affectation « principale » du local considéré, afin de déterminer si l’activité exercée relève effectivement de la définition ci-dessus et, dès lors, si la vente du bien loué échappe au droit de préférence susmentionné.