Le bâtiment représente une part très importante de la consommation énergétique française (45%) et de nos émissions de gaz à effet de serre (19%) selon les données de l’ADEME.

Depuis plusieurs années, ces préoccupations environnementales sont au cœur des débats parlementaires. A travers plusieurs lois, notamment la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l’Etat français a mis en place un nouveau dispositif d’obligation de rénovation des logements les moins performants.

Cette obligation de rénovation entrera en vigueur progressivement et aura des conséquences importantes sur le marché immobilier du logement, notamment sur le marché locatif.

Pour inciter les propriétaires-bailleurs à rénover les logements les plus énergivores, le gouvernement a instauré deux sanctions :

• d’une part, un gel des loyers à compter du 24 août 2022 pour les logements classés F et G.
• d’autre part, une interdiction de louer les logements les plus mal classés qui se trouveront exclus du marché locatif si :
  • au 1er janvier 2023, ils sont classés G ;
  • au 1er janvier 2028, ils sont classés F ou G ;
  • au 1er janvier 2034, ils sont classés E, F ou G.

Ces dispositions s’appliqueront tant aux locations nues qu’aux locations meublées.

En dehors du marché locatif, une obligation générale de rénovation des « passoires énergétiques » est également édictée par l’article L 173-2 du CCH qui prévoit que les logements ne pourront plus être classés F ou G au 1er janvier 2028. A cette date, les logements devront donc nécessairement être compris entre les classes A et E, et le non-respect de cette obligation sera mentionné dans les publicités relatives à la vente ou à la location, ainsi que dans les actes de vente et les baux.

Plusieurs outils sont mis en place par le gouvernement pour encadrer cette obligation de rénovation énergétique :

* Un outil de recensement des logements énergivores : le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) entré en vigueur le 1er juillet 2021. Contrairement à l’ancien DPE, ce nouveau diagnostic :

• est établi selon une méthode qui s’appuie sur les caractéristiques physiques du logement (le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres, etc.) et non plus selon la méthode dite « sur factures » ;

• inclut l’étiquette climat dans l’étiquette énergie, de sorte que les logements très émetteurs de gaz à effet de serre, donc polluants (comme les logements chauffés au fioul ou au gaz), sont désormais moins bien classés ;

• édicte des préconisations de travaux ;

• a une valeur renforcée (il n’a plus une simple valeur informative, mais une valeur contractuelle).

* Des outils d’accompagnement à la rénovation de ces logements énergivores qui entreront en vigueur dans les mois et années à venir. Citons notamment l’audit énergétique qui devra être réalisé dès le 1er septembre 2022, et selon un calendrier progressif, préalablement à la vente des logements les plus mal classés (F et G dans un premier temps, puis E et D par la suite), ne relevant pas du statut de la copropriété. Cet audit instaurera un parcours de travaux rendus nécessaires pour atteindre une rénovation énergétique performante.

Avec ces mesures, le gouvernement met donc les propriétaires dans une situation telle qu’ils ne pourront longtemps différer ces travaux sans porter atteinte à la valeur patrimoniale de leur bien immobilier.