Division primaire : Enfin, la confirmation tant attendue du Conseil d’Etat!

Division primaire : Enfin, la confirmation tant attendue du Conseil d’Etat!

L’article R442-1 a) du Code de l’urbanisme prévoit, parmi les exceptions à la procédure de lotissement de l’article L442-1 du même code, la possibilité de procéder à la division d’une unité foncière, en propriété ou en jouissance, dès lors que cette division est faite au profit de personnes qui ont déjà obtenu un permis d’aménager ou de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle.

La mesure est cohérente : si les services instructeurs ont déjà eu la possibilité d’apprécier la division de l’unité foncière d’origine lors de l’examen de la demande de permis de construire ou d’aménager qu’ils ont délivré, il est inutile de les solliciter à nouveau pour autoriser une division dont ils ont déjà connaissance.

Encore faut-il que lors du dépôt de la demande de permis de construire, ces services instructeurs disposent des précisions leur permettant de comprendre que le terrain devant faire l’objet de l’autorisation d’urbanisme sollicitée va être détaché d’une unité foncière plus vaste.

C’est la raison pour laquelle la pratique et la doctrine ont depuis la création de cette mesure en 2007, considéré massivement que la demande de permis de construire devait porter sur l’intégralité de l’unité foncière existant à la date du dépôt de la demande d’autorisation (donc avant division).

Cette position, confirmée dans un premier temps par la Cour Administrative d’Appel de Versailles dans un arrêt rendu le 29 mars 2007, puis par une réponse ministérielle du 6 juillet 2010, a pourtant fait l’objet d’une remise en cause par la Cour Administrative d’Appel de Lyon le 12 novembre 2013, ralliée ensuite par la même Cour Administrative d’Appel de Versailles dans un arrêt du 19 juin 2014, générant une certaine confusion…

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt rendu le 12 novembre 2020, est venu lever cette incertitude en confirmant que la demande de permis de construire (puis de permis de construire modificatif, par parallélisme des formes) doit bien porter sur l’unité foncière d’origine, de laquelle sera détachée l’unité foncière devant faire l’objet du projet à autoriser.