La crise financière de 2008 avait conduit les pouvoirs publics à mettre en œuvre un dispositif d’étalement de la plus‑value de cession d’un immeuble dans le cadre d’une opération de cession‑bail (ou lease-back) au moyen de la création de l’article 39 novodecies du Code général des impôts (CGI) par la loi de finances rectificative pour 2009.

Rappelons que la cession‑bail est l’opération par laquelle une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel le vend à une société de crédit-bail immobilier (crédit‑bailleur) et simultanément le prend en crédit-bail immobilier pour en conserver la jouissance. Le contrat de crédit-bail est assorti d’une option d’achat permettant à l’entreprise cédante de racheter son immeuble, en cours ou à l’issue du contrat, moyennant un prix déterminé contractuellement.

L’intérêt de cette technique de financement est de permettre au cédant, devenu crédit-preneur, de conserver la jouissance de l’immeuble dont il était auparavant propriétaire tout en obtenant rapidement des liquidités, ce qui, dans le contexte actuel, peut être particulièrement utile aux entreprises.

En l’absence de disposition dérogatoire, la plus-value réalisée par une entreprise à l’occasion d’une cession-bail est imposée en intégralité au titre de l’exercice de cession de l’actif. La mesure instaurée en 2009, consistait à étaler, sur option, l’imposition de la plus-value de cession sur la durée du contrat de crédit-bail. Cet étalement, sans pouvoir excéder quinze ans, assurait ainsi la neutralité fiscale de l’opération pour l’entreprise qui réintégrait la plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit‑bail. L’entreprise réalisait des plus‑values latentes sur son immeuble, sans s’acquitter immédiatement de l’intégralité de l’impôt afférent à ces plus-values.

Le Projet de Loi de Finances pour 2021 (PLF), présenté le 28 septembre 2020 lors du Conseil des Ministre, propose en son article 6 de restaurer ce dispositif temporaire d’étalement de la plus-value de cession d’un immeuble dans le cadre d’une opération de cession-bail réalisée entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022.  

A noter que contrairement au dispositif instauré en 2009, cette mesure temporaire se trouve limitée dans son champ d’application aux seules immeubles affectés à l’activité économique des entreprises qui recourent à la cession‑bail, à l’exclusion des immeubles de placement. Il est toutefois prévu une exception à cette exclusion afin de tenir compte des modalités de détention de l’immobilier propres à certaines entreprises ou groupes de sociétés. Ainsi, la mesure doit permettre de soutenir les sociétés opérationnelles qui ont besoin de liquidités pour relancer leur activité.

Cette limitation exclut donc les foncières, alors même que l’actualité récente nous a montré qu’elles sont tout autant concernées par les effets néfastes de la crise sanitaire, un certain nombre de locataires ayant cessé temporairement ou durablement d’assurer le paiement de leurs loyers.