L’immobilier d’entreprise s’inscrit parfois dans une perspective patrimoniale pour laquelle l’acquisition est réalisée par une structure ad hoc de type SCI, non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Lorsque le financement de cette acquisition est assuré par recours au crédit-bail immobilier, la sortie du contrat peut s’avérer financièrement très lourde.

En effet, en levant son option d’achat, la SCI devient propriétaire et change de cédule fiscale : d’une activité de sous-location relevant des BNC, elle passe à une activité de location soumise à l’impôt sur le revenu.

Du fait de ce changement de position fiscale, un impôt de plus-value devient exigible … même au titre d’une acquisition ! Et cette plus-value peut être très importante puisqu’elle est égale à la valeur de l’immeuble au moment de la levée d’option déduction faite d’une somme en principe beaucoup plus faible (composée du prix de levée d’option d’achat – en général symbolique – majoré des réintégrations fiscales à opérer au titre du suramortissement pratiqué grâce au crédit-bail).

La question du paiement de l’impôt de plus-value est donc ici cruciale car la SCI et ses associés ne disposent pas nécessairement des fonds pour y faire face. La position de la SCI, en situation d’acquéreur devant acquitter un prix (et des frais), n’est pas celle d’un vendeur recevant un prix pouvant lui permettre de faire face à l’impôt.

C’est pourquoi l’article 93 quater IV du Code Général des Impôts dispose que « l’imposition de la plus-value consécutive au changement de régime fiscal peut, sur demande expresse du contribuable, être reportée au moment où s’opérera la transmission de l’immeuble ou, le cas échéant, la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la société propriétaire de l’immeuble ou sa dissolution ».

Dans une affaire récente une SCI a cru pouvoir passer au travers des mailles du filet en invoquant l’irrégularité de sa propre demande de report d’imposition formulée lors de l’acquisition et avec les effets suivants :

• La revente ne pouvait être imposée puisque c’est l’acquisition qui devait l’être.
• Et l’acquisition ne pouvait plus être imposée puisque la prescription fiscale était passée par là.

Les juges ont finalement donné raison à l’administration, mais en interprétant assez librement les conditions de forme prévues pour la demande de report d’imposition, posées par l’article 41 novovicies de l’annexe III du CGI (CCA Lyon – 27/08/2019). Si la censure du Conseil d’Etat devait être encourue à ce titre, on peut craindre que l’administration se montre à l’avenir beaucoup plus vigilante et tatillonne lors des levées d’option d’achat de crédit-bail et refuse les demandes de report d’imposition mal formulées.

Les pots cassés de cette affaire seront payés par les contribuables moins avisés…