L’OEIL DU NOTAIRE

Par un arrêt rendu le 5 avril 2019, le Conseil d’Etat est venu rebattre les cartes quant à l’application épineuse de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

En effet, cet article qui réglemente le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation considère qu’ « un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970″.

A l’instar de la circulaire du 22 mars 2006 qui précisait (suite à l’ordonnance du 8 juin 2005) qu’ « il n’y a donc plus lieu de rechercher l’usage, légal ou de fait, du bien avant le 1er janvier 1970″, la doctrine autorisée sur cette question en avait déduit que la situation de fait au 1er janvier 1970, qu’elle ait été régulièrement autorisée ou non, permettait de figer la situation sans qu’il soit nécessaire de remonter plus en amont sur sa régularité.

Au cas présent, le Conseil d’Etat était appelé à se prononcer sur la question de savoir si un local affecté à un usage commercial depuis 1963 et répertorié comme local à usage commercial lors de la révision foncière de 1970 pouvait être considéré comme n’étant pas à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La Haute Juridiction tranche ici de manière surprenante (et sans doute dangereuse) en considérant qu’ « il résulte des termes mêmes de cet article qu’en l’absence d’autorisation de changement d’affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date. En revanche, ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet d’attacher pareilles conséquences au constat, au 1er janvier 1970, de l’affectation d’un local à un autre usage que l’habitation ».

Quand on sait ce que le défaut de respect de l’article L631-7 du CCH emporte comme conséquence (la nullité des actes pris en méconnaissance de ses dispositions), on ne peut que frémir à l’idée de la fragilité que cette décision va certainement générer, tant pour l’avenir que sur un plan rétroactif (sous réserve de la prescription de 5 ans prévue par l’article 2224 du Code civil)…