Revente de terrains à bâtir « détachés » d’un ensemble immobilier : redéfinition des critères de la TVA sur marge
Plusieurs réponses ministérielles des 30 août et 20 septembre 2016 ont apporté des précisions quant au régime de TVA applicable, dans l’hypothèse d’une revente, par un professionnel (notamment à une société de crédit-bail immobilier), de parcelles de terrains nus, détachées d’un ensemble immobilier et acquises par ce professionnel auprès d’un particulier.
C’est ainsi le cas d’un marchand de bien qui a acquis un immeuble comprenant une construction et un terrain d’assiette constructible puis a divisé le terrain pour revendre l’immeuble, pour partie, en lots de terrains à bâtir.
On rappelle que la vente d’un terrain à bâtir, par un assujetti agissant en tant que tel, est soumise à la TVA de plein droit :
- en principe, sur le prix total;
- par exception, sur la marge, si les critères cumulatifs suivants sont réunis :
- l’acquisition réalisée par le vendeur n’était pas grevée de TVA (ou ne lui a pas ouvert droit à déduction) ;
- le bien est revendu tel qu’il a été acquis : dès lors, lorsqu’un changement de nature intervient, la TVA est calculée sur le prix (par ex : revente d’un bâti alors que l’acquisition portait sur un terrain nu).
Quid en cas de division parcellaire?
Doit-on considérer qu’il n’y a plus d' »identité » entre la chose achetée et la chose vendue ?
L’administration répond que pour appliquer le régime de la TVA sur marge : « le bien vendu doit être identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique« . (la notion de qualification juridique est une nouveauté).
Elle ajoute qu‘ »en cas de division parcellaire intervenues entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du Code général des impôts ».
Une simple modification des superficies entraîne donc l’exclusion du régime de la TVA calculée sur la marge, sauf si la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, et qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.
Liens :
http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-96679QE.htm